Normalerweise sind private Immobilienverkäufe steuerfrei. Jedoch werden sie als gewerblicher Grundstückshandel bewertet, wenn innerhalb von fünf Jahren die 3-Objekt-Grenze überschritten wird. Das passiert, wenn mehr als drei Immobilien veräußert werden, die im Zeitraum von fünf Jahren auch erworben wurden.
In diesem Artikel erfahren Sie, welche Folgen dies für die Besteuerung des Gewinns hat und wo die Grenze zwischen privater Vermögensverwaltung sowie gewerblichem Grundstückshandel liegt.
Grundstückshandel bezieht sich auf den Kauf und Verkauf von Grundstücken und Immobilien. Der Handel kann entweder privat oder gewerblich sein, je nach Art und Umfang der Tätigkeit. Bei der Anschaffung von Grundstücken ist es wichtig, die Absichten zu klären - wird das Grundstück für Wohnzwecke oder als Investition erworben?
Im Kontext des Grundstückshandels ist die Veräußerungsabsicht entscheidend. Sie spielt eine wichtige Rolle, wenn es darum geht, ob ein Gewerbebetrieb oder eine private Vermögensverwaltung vorliegt. Entsprechend den Urteilen des Bundesfinanzhofs (BFH) ist die Veräußerungsabsicht im Zusammenhang mit der Steuerpflicht ein zentrales Zählobjekt.
Wenn von Personen innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft und verkauft werden, liegt der gewerbliche Grundstückshandel vor. Es wird schließlich davon ausgegangen, dass in diesem Fall eine Gewinnerzielungsabsicht dahinter steckt. Ist dies der Fall, so unterliegt der erzielte Gewinn bei der Veräußerung eines Objektes der Einkommenssteuer und der Gewerbesteuer. Die Besteuerung erfolgt gemäß § 15 Einkommensteuergesetz, der die gewerblichen Einkünfte regelt.
Ein gewerblicher Grundstückshändler führt einen Gewerbebetrieb und hat daher ein Betriebsvermögen. Der Gewinn aus dem Verkauf von Grundstücken wird als Einkünfte aus Gewerbebetrieb betrachtet und dementsprechend besteuert.
Im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels spielt die Veräußerungsabsicht eine entscheidende Rolle. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in mehreren Urteilen festgestellt, dass eine Veräußerungsabsicht dann vorliegt, wenn der Händler das Grundstück mit der Absicht erwirbt, es nach seiner Verbesserung zu veräußern und einen Gewinn zu erzielen. Dies hat Auswirkungen auf die Besteuerung des aus dem Verkauf erzielten Gewinns.
Es ist wichtig, zwischen gewerblichem Grundstückshandel und Vermögensverwaltung zu unterscheiden. Während der gewerbliche Grundstückshandel eine aktive Beteiligung und eine Gewinnerzielungsabsicht erfordert, handelt es sich bei der Vermögensverwaltung um passive Investitionen in Grundbesitz, in der Regel mit dem Ziel, Mieteinnahmen zu erzielen. In der Regel werden solche Immobilien also langfristig gehalten. Wenn jedoch mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren veräußert werden, kann dies zu einer Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel führen, mit allen damit verbundenen steuerlichen Konsequenzen.
Das Prüfschema des Bundesfinanzministeriums ist ein Leitfaden, der dazu dient, zu beurteilen, ob ein Grundstückshandel als gewerblich eingestuft werden sollte oder nicht. Es enthält eine Reihe von Kriterien, die bei der Beurteilung einer solchen Situation herangezogen werden.
Einige der Kriterien im Prüfschema sind die Anzahl der innerhalb eines bestimmten Zeitraums verkauften Grundstücke (die berühmte Drei-Objekt-Grenze), der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung der Grundstücke, die Art und Weise, wie die Grundstücke erworben wurden, und die Absichten des Verkäufers zum Zeitpunkt des Erwerbs.
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Die 3-Objekt-Grenze hat grundsätzlich nur eine indizielle Wirkung, ist somit als Vereinfachungsregel zu verstehen und hat Ausnahmen. Beispielsweise kann ein gewerblicher Grundstückshandel bei bestimmten Sachverhalten trotz Einhaltens der 3-Objekt-Grenze vorliegen. Ebenso gilt umgekehrt, dass trotz Überschreitens der Grenze noch eine Vermögensverwaltung denkbar ist.
Der Betrachtungszeitraum bei der Bestimmung, ob der gewerbliche Grundstückshandel vorliegt, liegt bei fünf Jahren.
Diese Objekte zählen beim gewerblichen Grundstückshandel:
Mehrfamilienhäuser zählen als mehrfaches Grundstück, wenn sie Teileigentum sind.
Diese Objekte zählen nicht beim gewerblichen Grundstückshandel:
Bei Ehepartnern gilt die 3-Objekt-Grenze für jeden Ehepartner. Das bedeutet, dass grundsätzlich beide jeweils drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb veräußern können. Und das, ohne dass der erzielte Gewinn der Einkommensteuer unterliegt. Allerdings kann hier die Spekulationssteuer anfallen.
Bei Überschreitung der 3-Objekt-Grenze gilt der gewerbliche Grundstückshandel übrigens nicht nur für das vierte Objekt, sondern auch für die ersten drei veräußerten Objekte. Selbst bei unter vier Objekten können besondere Umstände auf eine gewerbliche Tätigkeit des Veräußerers hinweisen. Dies ist der Fall, wenn sich jemand nicht wie ein privater Vermögensverwalter, sondern wie ein Grundstücksverwalter verhält. Unter anderem dann, wenn der Veräußerer Grundstücksmakler ist oder der Baubranche angehört.
Sogar Grundstücke die - mit der Absicht, Gewinn zu erzielen - veräußert wurden, aber letztlich ein Verlust realisiert wurde, sind in die 3-Objekt-Grenze mit einzubeziehen.
Die 3-Objekt-Grenze kann auch auf zehn Jahre ausgedehnt werden, wenn Umstände dafür sprechen, dass zum Zeitpunkt des Erwerbs bzw. der Errichtung eine Verkaufsabsicht vorlag. Hierunter fallen meist Käufe und Verkäufe von Branchenkundigen. Unter anderem wird die Frist in den folgenden Fällen ausgedehnt:
Bei einer erhöhten Beweislast, dass keine Veräußerungsabsicht beim Kauf bestand, dient bspw. ein Immobilienkredit, der länger als fünf Jahre läuft.
In einigen Ausnahmen liegt kein gewerblicher Grundstückshandel vor auch, wenn die 3-Objekt-Grenze überschritten wurde. Dafür herrscht in diesen Fällen eine besondere Beweislast für den Steuerpflichtigen:
Die Einkünfte aus Vermögensverwaltung und Veräußerungsgeschäften können steuerlich unterschiedlich behandelt werden. Bei der Vermietung von Immobilien werden die Einkünfte meist als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung eingestuft, während beim Verkauf von Immobilien innerhalb bestimmter Fristen Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften vorliegen können.
Bei weniger als drei Objekten gilt grundsätzlich, dass Privatpersonen Einnahmen aus privater Vermögensverwaltung erzielen. Diese Einnahmen sind steuerfrei, sobald die Spekulationsfrist überschritten wird. Für Grundstücke liegt die Spekulationsfrist bei zehn Jahren.
Wenn also das Grundstück – ganz oder teilweise – innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert wird, unterliegt der erzielte Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und Nebenkosten) der Einkommenssteuer. Somit ist bei Veräußerung über zehn Jahre nach dem Erwerb der Veräußerungsgewinn steuerfrei.
Als goldene Faustregel gilt: Wenn die 3-Objekt-Grenze innerhalb von fünf Jahren überschritten wird, handelt es sich um einen gewerblichen Grundstückshandel. Sie haben zudem erfahren, welche Aspekte bei der 3-Objekt-Grenze beachtet werden sollten und wie es sich bei Branchenkundigen verhält. Wenn Sie eine beratende Unterstüzung benötigen, stellen wir Ihnen gerne einen HAUSGOLD-Experten zur Seite!
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.