Seit Juni 2019
Kauf bricht nicht Miete
Ein Einblick ins deutsche Immobilienrecht.
Wenn Eigentümer eine vermietete Wohnung verkaufen, betrifft dies natürlich auch das laufende Mietverhältnis. In diesem Zusammenhang treffen wir auf den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Wie die beiden Aspekte Paragraph 566 BGB und neuer Mietvertrag zusammengehören, wie der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" und Gewerbe zu betrachten sind und was Sie zu Eigenbedarf sowie Ausnahmen wissen sollten: Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Aspekte, bietet praxisnahe Beispiele und zeigt auf, warum es wichtig ist, dieses Prinzip zu verstehen, wenn es um Immobilien in Deutschland geht.
Was bedeutet “Kauf bricht Miete nicht”?
Die Formulierung ist ein Grundsatz, den wir im § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches, kurz BGB genannt, finden. Wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen oder ein solches als Kapitalanlage kaufen, tritt der Käufer in das bestehende Mietverhältnis ein und wird damit zum neuen Vermieter. Das Mietverhältnis wird also weitergeführt und der Mietvertrag bleibt unverändert bestehen.
Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" bei Gewerbe wie auch bei Privaträumen ist gleichermaßen gültig. Die Vorschrift dieses Paragraphen gibt sowohl Käufern einer vermieteten Immobilie als auch den Mietern Sicherheit. So könnte von den Mietern, ohne diesen Schutz, verlangt werden, das Grundstück oder die vermieteten Räume zu verlassen.
Wichtig zu beachten ist: Die Regelung betrifft nur Mietverträge, die vor dem Verkauf der Immobilie abgeschlossen wurden – und sie gilt auch für mündlich abgeschlossene Verträge. Der Käufer tritt auch in diesem Fall als Vermieter in den mündlich getroffenen Vertrag ein. Das gilt auch, wenn der Mieter noch gar keine Kenntnis davon hat, dass die gemieteten Räume verkauft wurden. Der Käufer ist hier verpflichtet, den Mieter vom Erwerb der Immobilie in Kenntnis zu setzen, damit dieser nicht aus Unwissen heraus die Miete weiterhin an den alten Besitzer zahlt.
Welche Rechte und Pflichten übernimmt der neue Eigentümer?
Wer ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung kauft, für die der "Kauf bricht nicht Miete" BGB Paragraph greift, der übernimmt das bestehende Mietverhältnis mit allen bestehenden Konditionen. Dies beinhaltet die Fortführung des bestehenden Mietvertrags, wodurch sich für den Mieter kaum Veränderungen ergeben. Der neue Eigentümer tritt in sämtliche Verpflichtungen ein, die im Mietvertrag festgelegt sind, einschließlich der Bereitstellung der Mietsache und Einhaltung der vereinbarten Konditionen. Gleichzeitig erwirbt der neue Eigentümer jedoch auch die Rechte, Mietzahlungen zu erhalten und bei Bedarf angemessene Maßnahmen zur Einhaltung des Mietvertrags zu ergreifen. Dies schließt das Recht auf Kündigung des Mietverhältnisses ein, sollte dies gemäß den gesetzlichen Bestimmungen und Ausnahmen gerechtfertigt sein. Insgesamt trägt der neue Eigentümer die Verantwortung für die nahtlose Fortführung des Mietverhältnisses, wobei sowohl die Interessen des Mieters als auch die eigenen Pflichten berücksichtigt werden müssen.
Kauf bricht Miete nicht – Kann zeitgleich ein Mieterwechsel stattfinden?
Hier gilt: Eine Verkaufsabsicht ist kein Kündigungsgrund. Als Vermieter können Sie also nicht kündigen, weil Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen wollen. Die Verkaufsabsicht rechtfertigt keine Kündigung, weder als ordentlicher noch als außerordentlicher Kündigungsgrund ist dies zulässig. In besonderen Einzelfällen - die selten sind - gibt es die Möglichkeit der Kündigung zur wirtschaftlichen Verwertung. In den allermeisten Fällen ist diese Kündigung aber nicht zulässig.
Kann trotzdem Eigenbedarf in Anspruch genommen werden?
Kauf bricht nicht Miete und Eigenbedarf: Wie geht das zusammen? Hier greifen genau dieselben gesetzlichen Regelungen wie für den vorherigen Eigentümer auch. Kauf bricht Miete nicht und Eigenbedarf schließen einander zwar nicht aus, aber neue Käufer müssen sich an die im Mietvertrag geltenden Konditionen halten. Nach § 573 BGB kann der Vermieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dies ist unter anderem möglich, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Genau wie der bisherige Eigentümer hat also auch der Käufer die Möglichkeit, trotz der Regel "Kauf bricht nicht Miete" den Eigenbedarf per Kündigung zu verwirklichen. Die Eigenbedarfskündigung nach Kauf ist ganz regulär möglich. So kann also eine Kündigung des Mietvertrages mit der gesetzlichen Frist vorgenommen werden. Das bedeutet meist eine Frist von drei Monaten oder länger, abhängig davon, wie lange die bisherige Mietdauer war.
Kann eine Kündigungssperre erfolgen?
Allerdings muss für eine vermietete Wohnung nach dem Eigentümerwechsel eine Sperrfrist eingehalten werden, wenn etwa an eine Wohnungsgesellschaft verkauft wird: Erst drei Jahre nach dem Verkauf der Räumlichkeiten kann der neue Eigentümer Eigenbedarf anmelden.
Die entsprechende Regelung dazu findet sich im § 577a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und in einem Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2018, das diese Regelung bestätigt.
Der Paragraph trägt den Titel „Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung“. Ursprünglich war dieser für bestimmte Fälle gedacht: Wenn die vermieteten Räume während der Mietdauer des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurden. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn ein Mehrfamilienhaus in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt wird.
Viele Vermieter versuchten, die gesetzliche Sperrfrist zu umgehen, indem sie eine Mietwohnung kaufen, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen und dann die Wohnung in Wohneigentum umwandeln, um diese zu verkaufen. Dieser Möglichkeit wurde allerdings ein Riegel vorgeschoben.
Seither gilt die gesetzliche Sperrfrist bei Verkäufen an Gesellschaften auch dann, wenn nicht in Wohneigentum umgewandelt werden soll.
In diesem Beispiel gibt es eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren ab dem Eigentümerwechsel. Bei Sozialwohnungen kann die Sperrfrist sogar bis zu zehn Jahre lang dauern. Nach Ablauf der Sperrfrist gilt auch hier: Gekündigt werden kann vom Eigentümer nur im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben.
Welche Ausnahmen gelten bei "Kauf bricht nicht Miete"?
Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" im deutschen Immobilienrecht erfährt Ausnahmen, die seine Anwendbarkeit begrenzen. Eine solche Ausnahme tritt auf, wenn der neue Eigentümer die Immobilie selbst nutzen möchte, was dem Vermieter das Recht zur Kündigung unter bestimmten Bedingungen (§573 BGB) gibt. Zudem können spezifische Klauseln im Mietvertrag, die den Verkauf regeln, und umfassende Sanierungsarbeiten oder Modernisierungen Auswirkungen auf das Prinzip haben. Bei einem Verkauf im Rahmen einer Zwangsversteigerung gelten besondere Regelungen, die den Erwerber daran hindern, bestehende Mietverhältnisse einfach zu beenden. Im gewerblichen Bereich kann der Betriebsbedarf des neuen Eigentümers zu einer Kündigung führen. Insgesamt zeigt sich, dass "Kauf bricht nicht Miete" trotz seiner Grundlage im deutschen Recht eine komplexe Angelegenheit ist. Eine genaue Kenntnis der gesetzlichen Bestimmungen und gegebenenfalls rechtliche Beratung sind entscheidend, um die Interessen von Mietern und Vermietern in diesen Ausnahmesituationen zu wahren.
Von einer wirtschaftlichen Verwertung ist die Rede, wenn der Vermieter den genutzten Wohnraum abändern möchte, z.B. von einem Wohngebäude zu einem Bürogebäude. Ist ihm dieses nicht erlaubt und erzielt er dadurch einen Nachteil, könnte eine Kündigung möglich sein.
Sind Modernisierungsarbeiten ein Kündigungsgrund?
Beim Vorliegen gesetzlicher Kündigungsgründe kann der Käufer einer Immobilie den Mietvertrag kündigen - mit den üblichen Kündigungsfristen. Als gesetzliche Kündigungsgründe kennen wir beispielsweise den Eigenbedarf oder die Nichtzahlung von Miete.
Eine geplante Modernisierung dagegen zählt nicht zu diesen möglichen Kündigungsgründen. Allerdings kann eine durchgeführte Modernisierung unter bestimmten Umständen als Grund für eine Mieterhöhung genutzt werden.
Gesetzliche Kündigungsgründe für Vermieter:
- schwere Verstöße des Mieters gegen den Vertrag, beispielsweise fehlende Mietzahlungen
- Kündigung bei Eigenbedarf (nicht in allen Fällen)
- Kündigung wegen Verhinderung angemessener Verwertung: Wenn die angemessene wirtschaftliche Verwertung durch den Mietvertrag verhindert wird und der Vermieter dadurch erhebliche Nachteile erleidet
In unserer Mustervorlage finden Sie alle nötigen Informationen bezüglich der Mieterhöhung bei Modernisierung:
Kann der neue Eigentümer die Miete erhöhen?
Der neue Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses kann keinen neuen Mietvertrag verlangen oder Vertragsverhandlungen zum Inhalt des Mietvertrages fordern. Auch ein automatisches Mieterhöhungsrecht für den neuen Eigentümer gibt es nicht.
Was allerdings möglich ist: Unter denselben Voraussetzungen, unter denen der Vorbesitzer die Miete erhöhen könnte, kann dies auch der Neubesitzer tun. So kann die Miete etwa nach einer Modernisierung angehoben werden. Auch eine Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete, wie sie der Mietspiegel vorgibt, ist durchaus möglich.
Kauf bricht nicht Miete und Gewerbe
Bei der Frage, wie der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete und Gewerbe zusammenkommen, ist festzuhalten: Gemäß § 578 Abs. 2 BGB findet das Prinzip auch im Gewerberaummietrecht Anwendung. Eine Besonderheit gibt es hier allerdings für den Verkäufer zu beachten: Er ist nicht völlig aus dem Mietverhältnis entlassen, sondern haftet gemäß § 566 Absatz 2 weiterhin, wenn der Käufer seine Vermieterpflichten nicht erfüllt.
Bei Schadensersatz- oder Aufwendungsersatzansprüchen tritt der Verkäufer weiterhin als Bürge in die Pflicht. Von dieser Haftung befreit ist der frühere Vermieter dann, wenn er dem Mieter eine Mitteilung von der Eigentumsübertragung sendet. Hier gibt es wieder eine Ausnahme: Der Mieter kündigt das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Termin - nun bleibt der Verkäufer weiterhin in der Pflicht.
Wir fassen für Sie zusammen
"Kauf bricht nicht Miete" ist mehr als nur eine juristische Formel – es ist ein Schlüsselprinzip, das die Stabilität des deutschen Immobilienmarktes unterstützt. Sowohl Mieter als auch Vermieter profitieren von diesem Grundsatz, der Sicherheit und Kontinuität in einem oft volatilen Markt bietet. Wenn Sie also eine Immobilie erwerben, in der aktuell ein Mieter haust und es dementsprechend einen laufenden Mietvertrag gibt, läuft dieses Mietverhältnis wie mit dem alten Eigentümer ohne Änderungen weiter. Das bedeutet ebenfalls, dass Sie als neuer Eigentümer den aktuellen Mieter nicht einfach kündigen können, da auch hier ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegen muss.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.