Das Hammerschlagsrecht
Das Recht auf Nutzung des Nachbargrundstücks

Was ist das Hammerschlagsrecht?

Das Hammerschlagsrecht bezieht sich auf eine Regelung im deutschen Nachbarschaftsrecht, die in § 906 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt ist. Es erlaubt einem Grundstückseigentümer, zeitweise auf das Nachbargrundstück überzugreifen, um notwendige Erhaltungsarbeiten an seinem Gebäude durchführen zu können, die anders nicht möglich wären, wie z.B. Mauer- oder Zaunarbeiten. Es wird ergänzt durch das Leiterrecht. Beim Hammerschlagsrecht wird es z.B. Handwerkern sollen das Nachbargrundstück betreten können, um ihre Arbeit zu verrichten. Das Leiterrecht schließt ein, dass Gerüste auf dem Nachbargrundstück aufgestellt werden dürfen, oder unter Umständen Materialien und Geräte vorübergehend gelagert werden.

Wann darf das Nachbargrundstück laut Hammerschlagsrecht genutzt werden?

Voraussetzung für das Hammerschlagsrecht ist, dass die Maßnahmen zwingend erforderlich sind und ohne den Übergriff nicht durchgeführt werden können. Dabei müssen die Rechte des Nachbarn gewahrt bleiben. Eine Nutzung wird nur geduldet, wenn die Arbeiten am eigenen Gebäude nicht ohne Zugang zum Nachbargrundstück möglich sind. Weitere Bedingungen:

• Vorherige Ankündigung: Der Eigentümer muss die geplanten Arbeiten rechtzeitig und deutlich kommunizieren. Es sollte eine Einigung über den Zeitpunkt und die Art der Durchführung der Arbeiten angestrebt werden.
• Zumutbarkeit: Die Nutzung des Nachbargrundstücks muss für den Nachbarn zumutbar sein. Dies bezieht sich auf die Dauer, den Umfang und die Art der Nutzung. So sollte beispielsweise auf die Lebensgewohnheiten und die Privatsphäre des Nachbarn Rücksicht genommen werden.
• Vermeidung von Schäden und etwaige Entschädigung: Der Eigentümer, der das Nachbargrundstück nutzt, ist verpflichtet, darauf zu achten, dass keine Schäden entstehen. Sollten dennoch Schäden verursacht werden, muss er diese ersetzen. Unter Umständen kann auch eine finanzielle Entschädigung erforderlich sein.

Das Vorhaben bzw. die Arbeiten an dem Grundstück müssen natürlich den öffentlich/rechtlichen Vorschriften entsprechen.

Die Nutzung kann gewährleistet werden wenn folgende Arbeiten ausgeführt werden müssen:

• Zaunarbeiten
• Mauerarbeiten
• Arbeiten an der Fassade (mit Gerüst)

Darf ein Baukran auf dem Nachbargrundstück genutzt werden?

Die Nutzung eines Baukrans kann als Sonderfall angesehen werden. Laut dem Gesetz ist jedoch die Nutzung eines Baukrans auf dem Nachbargrundstück im Hammerschlagsrecht mit eingeschlossen. Darunter fällt sowohl das Aufbauen des Krans auf dem Nachbargrundstück, als auch das Überschwenken.

Es gibt jedoch viele gerichtliche Urteile, bei denen dem Bauherren das Nutzen des Baukrans untersagt wurde. Ein Baukran ist eine erhebliche Belästigung für den Nachbarn und wird von den Gerichten genauestens unter die Lupe genommen.

Wenn die Bauarbeiten auch mit anderen Gerätschaften oder einem Gerüst durchgeführt werden, darf in der Regel kein Baukran hinzugezogen werden. Dies gilt auch, wenn der Bauherr dadurch finanzielle Nachteile erleidet. Sehr wichtig ist es, dass ein Baukran weit im Voraus angekündigt werden muss. Viele Urteile haben aufgrund zu später Benachrichtigung dem Bauherren eine Absage verpasst.

Kann das Hammerschlagsrecht verweigert werden?

Das Hammerschlagsrecht kann auch verweigert werden, dazu sind allerdings einige Bedingungen erforderlich:

• Unzumutbare Beeinträchtigung: Wenn die geplanten Maßnahmen eine unzumutbare Beeinträchtigung für den Nachbarn darstellen würden, kann dieser das Hammerschlagsrecht verweigern. Beispiele für unzumutbare Beeinträchtigungen könnten extrem laute Bauarbeiten zu unüblichen Zeiten oder eine sehr lange Dauer der Maßnahmen sein.
• Fehlende Notwendigkeit: Wenn die Arbeiten, für die das Hammerschlagsrecht in Anspruch genommen werden soll, nicht zwingend erforderlich sind oder auf andere Weise durchgeführt werden können, die den Nachbarn nicht beeinträchtigen, kann der Nachbar die Zustimmung verweigern.
• Unzureichende Ankündigung und Absprache: Wurde der Nachbar nicht angemessen oder rechtzeitig informiert, oder wurde keine Versuche unternommen, eine einvernehmliche Lösung zu finden, kann dies ebenfalls ein Grund zur Verweigerung sein
• Schutz vor Privatsphäre und Eigentum Wenn die Nutzung des Nachbargrundstücks erhebliche Risiken für die Privatsphäre oder Sicherheit des Eigentums des Nachbarn birgt, kann dies ebenfalls ein Grund für eine Verweigerung sein.

Das Hammerschlagsrecht ist ein sensibles Thema. Es ist für beide Parteien ratsam, sich rechtlichen Rat einzuholen, um über die eigenen Möglichkeiten informiert zu sein.

Was sind Entschädigungen beim Hammerschlagsrecht?

Sind durch das Hammerschlagsrecht Unannehmlichkeiten oder Schäden entstanden, können Ausgleichszahlungen oder andere Entschädigungen vom Nachbarn gefordert werden. Die Entschädigung kann ein finanzieller Ausgleich sein oder die direkte Übernahme der Kosten, die durch einen Schaden entstanden sind.

Die Höhe der Entschädigung hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der Art und Dauer der Nutzung des Nachbargrundstücks, des Umfangs der Beeinträchtigung sowie der Art und Schwere der entstandenen Schäden.

Typische Gründe für eine Entschädigung:

• Sachschäden am Gebäude, Zaun und Garten
• Persönlicher Schaden durch Lärm, Staub, Erschütterung
• Einschränkung in der eigenen Nutzung des Grundstücks, wie zum Beispiel Gartenfläche
• Kosten für die Reinigung
• Wertminderung des Eigentums in der dem Zeitraum

Hat das Hammerschlagsrecht Auswirkung auf den Immobilienverkauf?

Bei einem Immobilienverkauf spielt auch der Zustand der Immobilie eine entscheidende Rolle bei der Entscheidung des Käufers. Sollten größere Arbeiten anstehen, bzw. Arbeiten, die es erfordern, dass das Nachbargrundstück genutzt wird, sollten Immobilienverkäufer vorab das Hammerschlagsrecht mit den Nachbarn vereinbaren. Ein vorab abgeklärtes Hammerschlagsrecht bietet für Käufer eine gewisse Sicherheit.

Das Wissen um das Hammerschlagsrecht kann sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer bei den Verkaufsverhandlungen eine Rolle spielen. Ein Käufer könnte beispielsweise eine Preisanpassung verlangen, wenn er annimmt, dass zukünftige Bauarbeiten oder Instandhaltungen aufgrund dieses Rechts komplizierter werden könnten.

Hammerschlagsrecht vor Gericht: Fall und Urteil

Nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS einige Voraussetzungen erfüllt sein, ehe der Nachbar gezwungen ist, dem Hammerschlagsrecht zuzustimmen. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 49/12)

Der Fall: Ein Grundstücksbesitzer wollte seine Giebelwand sanieren. Nachdem diese allerdings unmittelbar an das Anwesen des Nachbarn grenzte, musste er dazu ein Gerüst auf dessen Eigentum aufstellen. Die Arbeiten sollten etwa einen Monat dauern. Darüber informierte der Betroffene den Nachbarn schriftlich. Der aber erklärte sich nicht einverstanden. Er zweifelte so ziemlich alles an - seine ordnungsgemäße Benachrichtigung ebenso wie die Notwendigkeit der Reparaturen. Der Bundesgerichtshof sah sich deswegen im folgenden Zivilprozess gezwungen, einige Regeln für das Hammerschlagsrecht aufzustellen.

Das Urteil: Die Grundvoraussetzung für die Inanspruchnahme des Hammerschlagsrechts ist eine umfassende Darlegung zu Art, Umfang und zeitlicher Befristung der geplanten Arbeiten. Das war im konkreten Fall schon mal der erste Fehler des Betroffenen gewesen. Er formulierte nach Überzeugung des Gerichts zu ungenau. Des Weiteren muss es sich um eine notwendige Behebung von Schäden, um eine Vorsorge zur Vermeidung von Schäden oder um eine Anpassung an heutige Erfordernisse (wie Wärmedämmung) handeln. Eine bloße Verschönerungsmaßnahme reicht als Begründung für das Hammerschlagsrecht nicht aus.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.