Mietkauf Haus
Hauskauf ohne Eigenkapital

Definition: Was ist Mietkauf?

Man liest es gelegentlich in Immobilienanzeigen: Mietkauf möglich. Doch was ist ein Mietkauf bei Immobilien? Wenn Sie ein Haus auf Mietkauf kaufen möchten, entscheiden Sie sich für eine Alternative zum sofortigen Hauskauf. Beim Mietkauf mieten Sie eine Immobilie vorerst und nach Ablauf einer festgelegten Frist können Sie diese dann kaufen. Bezahlt wird der Kaufpreis durch die Miete und eine zusätzlich vereinbarte Restsumme. Theoretisch ist der Mietkauf ohne Eigenkapital möglich – Dies ist einer der Vorteile eines solchen Finanzierungsmodells fürs Eigenheim.

Für den Verkäufer der Immobilie ist es auch in diesem Modell wichtig zu wissen, wie viel die Immobilie wert ist. Ohne eine genaue Wertermittlung sind die Berechnungen ungenau. Lassen Sie als Verkäufer vorab also eine Immobilienbewertung durchführen. Wir bieten diesen Service für Sie kostenlos und ohne Verpflichtungen an.

Wie funktioniert der Mietkauf?

Es gibt den privaten Hausmietkauf oder den Hausmietkauf mit Hilfe eines Immobilienmaklers. In beiden Fällen funktioniert das Geschäft gleichermaßen: Verkäufer und Käufer einigen sich über den Kaufpreis und die Miete. Dazu wird ein Mietkaufvertrag abgeschlossen. Meist laufen solche Mietkaufverträge über zehn bis 20 Jahre.

Von der Miete wird der Verkäufer einen Teil als Mietzins einbehalten, der Rest wird nach Ablauf der festgelegten Frist mit dem Kaufpreis verrechnet. Es ist auch möglich, die gesamte Monatsmiete zu verrechnen. Der Mietkaufvertrag legt detailliert fest, wie diese Verrechnung erfolgt und welche Bedingungen für den Kauf gelten. Dies bietet beiden Parteien Klarheit und Sicherheit über ihre Rechte und Pflichten während des gesamten Vertragszeitraums.

Während des Mietkaufzeitraums bleibt die Immobilie im Besitz des Verkäufers, und der Käufer wird zum Mieter. Dies bedeutet, dass der Käufer zwar das Haus bewohnen kann, aber keine Eigentumsrechte daran hat, bis der Mietkaufvertrag vollständig erfüllt ist. Es ist wichtig zu beachten, dass im Falle von Zahlungsverzögerungen seitens des Käufers der Verkäufer das Recht hat, den Vertrag zu kündigen und gegebenenfalls bereits geleistete Zahlungen einzubehalten.

Die Laufzeit des Mietkaufs bietet den Parteien die Möglichkeit, flexibelere Vereinbarungen zu treffen. So können beispielsweise die monatlichen Raten und der endgültige Kaufpreis je nach individuellen finanziellen Umständen angepasst werden. Dies macht den Mietkauf zu einer attraktiven Option für diejenigen, die eine langfristige Bindung eingehen wollen, jedoch mit weniger finanziellem Druck als beim herkömmlichen Hauskauf.

Nach Ablauf der Mietzeit zahlt der Mieter den verbleibenden Restwert und wird damit Eigentümer der Immobilie. Bei Mietkauf ohne Zahlung am Ende ist meist eine längere Laufzeit oder eine höhere Miete vereinbart. In diesem Fall wird der Mieter am Ende der Laufzeit automatisch zum Eigentümer.

Was ist der Unterschied zwischen Optionskauf und Mietkauf?

Beim sogenannten Optionskauf wird ein Mietvertrag geschlossen. Der Käufer muss sich aber nicht sofort auf den Kauf festlegen, sondern bekommt die Option auf den Kauf. Das bedeutet, es bleibt ein gewisser Zeitraum, sich zu entscheiden. In dieser Zeit kann die Immobilie bewohnt und somit getestet werden, ob sie wirklich den Erwartungen entspricht. Das Optionsrecht wird im Grundbuch eingetragen.

Im Vergleich zum Mietkauf haben Optionskäufe längere Laufzeiten und zwar bis zu drei Jahrzehnte lang. Auch die Miete ist dann oft höher als die ortsübliche. Dies ermöglicht dem Käufer, einen umfassenden Eindruck von der Immobilie zu gewinnen, bevor er sich endgültig für den Kauf entscheidet. Die Eintragung des Optionsrechts im Grundbuch stellt sicher, dass alle relevanten Informationen zu diesem speziellen Vertrag öffentlich dokumentiert sind und potenzielle Käufer oder Gläubiger darüber informiert sind.

Wann ist ein Mietkauf sinnvoll?

Sie möchten ein Haus auf Mietkauf kaufen ohne eine kostenintensive Einmalzahlung zu leisten? Gerade für Menschen mit wenig Eigenkapital scheint das verlockend. Der Mietkauf ohne Eigenkapital kann auch für Selbständige mit unregelmäßigem Einkommen attraktiv sein: Diese haben nicht selten Schwierigkeiten, Bankdarlehen für eine reguläre Immobilienfinanzierung zu bekommen.

Der Mietkauf ohne Eigenkapital ist eine Finanzierungsoption, die insbesondere für Personen mit begrenzten finanziellen Ressourcen ansprechend ist. Für Menschen, die den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen möchten, jedoch nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen kann der Mietkauf eine ansprechnde Option sein. Dieses Modell ermöglicht es auch Selbständigen mit unregelmäßigem Einkommen, eine Immobilie zu erwerben, da sie oft Schwierigkeiten haben, die strengen Kriterien für herkömmliche Bankfinanzierungen zu erfüllen.

Mietkauf-Anbieter beziehungsweise Immobilien, die per Mietkauf verkauft werden, sind in Deutschland eher ein Nischenprodukt. Das hängt mit den insgesamt höheren Kosten und den Risiken zusammen, die diese Art des Hausverkaufs mit sich bringt. Ein Mietkauf-Berechnungsbeispiel zeigt, dass ein durchschnittliches Einfamilienhaus durchaus bis zu 50.000 Euro teurer werden kann.

Doch wer die möglichen Risiken genau kalkuliert, langfristig die Monatsraten und auch die Restzahlung sicher leisten kann, für den kann gerade bei fehlendem Eigenkapital zu Beginn der Mietkauf eine Lösung sein. Wenn das klassische Bankdarlehen nicht gewährleistet ist, aber die Finanzierung per Mietkauf auf soliden Füßen steht, bekommen so etwa junge Familien oder Selbständige aus Branchen, die als eher „unsicher“ gelten, trotz fehlenden Eigenkapitals eine Chance auf das eigene Traumhaus.

Notarkosten und mehr: Welche Kosten entstehen beim Mietkauf?

Haben Sie sich für den Mietkauf von einem Grundstück, einem Haus oder einer Wohnung entschieden, müssen Sie die dafür anfallenden Notarkosten bezahlen. Außerdem wird mit Wirksamwerden des Mietkaufvertrags auch die Grunderwerbssteuer fällig, die ebenfalls sofort und von den Mietern beziehungsweise Käufern zu zahlen ist.

Egal, ob Mietkauf ohne Eigenkapital oder mit: Der Mietkaufvertrag muss notariell beglaubigt werden. Darum fallen für diesen Vorgang Notariatskosten an. Beim Mietkauf wird nicht nur ein Miet-, sondern eben auch ein Kaufvertrag abgeschlossen. Der Notartermin ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn Sie ein Haus verkaufen oder kaufen. Die Kosten, die der Notar in Rechnung stellt, müssen Sie als Käufer immer einkalkulieren: Sie gehören zu den üblichen Nebenkosten, die beim klassischen Hauskauf genauso wie beim Mietkauf anfallen.

Mietkauf-Wohnung oder Haus: Welche Steuern muss ich zahlen?

Wie wirkt sich der Mietkauf steuerlich aus? Haben Sie für ein Haus oder für eine Wohnung Mietkauf vereinbart, werden die monatlichen Zahlungen als Miete betrachtet. Das bedeutet, dass sie als Nichteinnahmen versteuert werden müssen. Der Verkäufer des Hauses kann die Miete nicht steuerlich absetzen. Da zum Mietkaufvertrag auch ein Kaufvertrag gehört, fällt für den neuen Eigentümer mit dem Wirksamwerden des Vertrages die Grunderwerbssteuer an. Diese müssen die neuen Mieter, die später erst Eigentümer werden, als Kaufnebenkosten mit einkalkulieren.

Welche Voraussetzungen gibt es für den Mietkauf?

Die wichtigste Voraussetzung für einen erfolgreichen Mietkauf ist zweifellos ein stabiles und regelmäßiges Einkommen. Um die Tragfähigkeit der monatlichen Raten zu gewährleisten, sollte das Einkommen langfristig in der Lage sein, Lebenserhaltungskosten und monatliche Raten zu begleichen. Als grobe Orientierung kann dabei die bisher gezahlte Miete der aktuellen Wohnung dienen. Es ist ratsam, eine genaue Analyse der eigenen finanziellen Situation durchzuführen und sicherzustellen, dass die monatlichen Raten langfristig leistbar sind.

Bei der Planung für einen Mietkauf müssen auch weitere finanzielle Aspekte berücksichtigt werden. Neben den monatlichen Raten sollten die Kaufnebenkosten in die Überlegungen einfließen. Dazu gehören unter anderem die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und gegebenenfalls Maklergebühren. Eine realistische Kalkulation dieser Kosten ist entscheidend, um Überraschungen zu vermeiden und den Mietkauf langfristig erfolgreich zu gestalten.

Ein weiterer wichtiger Aspekt sind eventuelle Instandhaltungskosten der Immobilie. Im Gegensatz zur Miete, bei der diese Kosten vom Vermieter getragen werden, liegt die Verantwortung im Falle des Mietkaufs beim Mieter, der als wirtschaftlicher Betreiber der Immobilie fungiert. Es ist ratsam, Rücklagen für mögliche Reparaturen oder Renovierungen einzuplanen, um unvorhergesehene finanzielle Belastungen zu minimieren.

Falls im Mietkaufvertrag eine Restzahlung am Ende der Laufzeit vorgesehen ist, sollte auch dafür vorgesorgt werden. Ein Sparplan, der regelmäßige Einzahlungen für diese Abschlusszahlung vorsieht, kann eine sinnvolle Maßnahme sein. Dies ermöglicht eine gezielte Vorbereitung und reduziert den finanziellen Druck bei Vertragsende.

Mietkaufvertrag - Worauf sollte ich achten?

Der Mietkauf hat auch seine Vor- und Nachteile. Dabei spielt es eine große Rolle, sich an den Mietkauf-Erfahrungen anderer zu orientieren. Wir haben die wichtigsten Punkte zusammengetragen, auf die Sie beim Mietkaufvertrag achten sollten:

✓ Preisvergleich Vergleichen Sie die ortsüblichen Immobilienpreise und den Mietkaufpreis. – Hoher Unterschied, kein lohnender Kauf.

✓ Mietkosten beachten Die ortsübliche Miete sollte beim Mietkauf nicht mehr als 50 % überschritten werden.

✓ Tilgungsanteil sichern: Der Tilgungsanteil der Monatsmiete sollte nicht weniger als 80 % betragen.

✓ Grundbucheintrag prüfen Belastungen vor Vertragsunterzeichnung genau überprüfen.

✓ Gutachten nutzen Mögliche Mängel durch Gutachten frühzeitig erkennen, um Überraschungen zu vermeiden.

✓ Finanzielle Absicherung Regelungen für Ratenzahlung bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit im Vertrag festhalten.

✓ Verkäuferrisiken klären Insolvenz oder Tod des Verkäufers im Vertrag berücksichtigen.

✓ Kostenübernahme vereinbaren Klare Regelung im Vertrag für Sanierungs- und Modernisierungskosten.

✓ Anzahlung klären Halten Sie fest, was mit einer Anzahlung geschieht, falls Sie vom Kauf zurücktreten

✓ Ausstiegsrecht sichern Vertragliches Ausstiegsrecht für Flexibilität bei Lebensänderungen oder finanziellen Herausforderungen.

✓ Sondertilgungsrecht Option für zusätzliche Zahlungen zur Beschleunigung des Mietkaufs und Kosteneinsparungen.

Welche Vor- und Nachteile gibt es beim Haus-Mietkauf für den Käufer?

Wer nicht viel Eigenkapital besitzt, für den kann es sich lohnen: Ein Haus auf Mietkauf ohne Zahlung, also ohne Restsummenzahlung, ist durchaus möglich. Die alternative Immobilienfinanzierung will aber gut überlegt sein, denn es gibt bei diesem Modell auch Nachteile. Versteckte Kosten können den Kaufpreis in die Höhe treiben. Auch verlangen Eigentümer, die ihr Haus per Mietkauf zwischen Privatpersonen oder über den Immobilienmakler anbieten, oft einen höheren Preis.

Ebenfalls schwierig wird es, wenn Mieter Probleme mit der Mietzahlung bekommen. Können Sie sich die Miete während der Laufzeit nicht mehr leisten, kann der Verkäufer gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB den Mietvertrag kündigen. Dann verlieren Sie alle bereits gezahlten Beträge und das Recht, das Haus zu kaufen. Außerdem könnten sogar Schadensersatzforderungen für erlittene Mietausfälle auf Sie zukommen.

Vorteile für Mietkäufer

• Junge Menschen und Familien sowie Selbstständige erhalten häufig keine Immobilienfinanzierung zu regulären Konditionen. Der Mietkauf ist auch ohne Kredit möglich
• Die Miete passt sich keinen Zinsschwankungen an. Sie bleibt die komplette Vetragsdauer über konstant. So haben Sie als Mieter eine gute Planungssicherheit
• Die abgefragten Voraussetzungen sind nicht so streng, wie bei einem Kredit bei der Bank
• Sollten Sie sich für einen Mietkauf mit Option entschieden haben, besteht die Möglichkeit eines Rücktritts vom Kauf
• Mietkäufer können ihr neues Heim vor dem endgültigen Kauf testen
• Möglich sind auch Vereinbarungen, den Mietkaufvertrag an Dritte zu übertragen

Nachteile für Mietkäufer

• Höhere Kosten als bei einem normalen Kauf bzw. einer normalen Miete. Die Miete fällt in der Regel höher aus als die Durchschnittsmiete. Außerdem fallen Abschlussgebühren an, die zu den üblichen Kaufnebenkosten zugerechnet werden sollten
• Unsicherheit bei Insolvenz des Verkäufers. Sollte dieser insolvent sein oder versterben, fallen nicht selten die Anzahlungen weg. Überprüfen Sie den Mietkaufvertrag genau
• Verzicht auf Fördermittel. Junge Familien erhalten bei dem Bau oder bei dem Kauf einer Immobilie Fördermittel von der KfW. Bei einem Mietkauf ist dies nicht der Fall

Welche Vor- und Nachteile hat der Mietkauf für den Verkäufer?

Vorteile

Überbrückung der Spekulationsfrist: Der Mietkauf bietet dem Verkäufer eine Möglichkeit, die Spekulationsfrist zu überbrücken, insbesondere wenn sie noch nicht abgelaufen ist. Dies erspart dem Eigentümer eine Zwischenmiete und ermöglicht eine präzise Planung des Verkaufszeitpunkts und der Konditionen.

Höhere Mieteinnahmen: Im Mietkauf erzielt der Verkäufer höhere Mieteinnahmen im Vergleich zur durchschnittlichen Ortsmiete. Dies bedeutet eine finanzielle Aufwertung und kann insgesamt lukrativer sein.

Überbrückung der Vorfälligkeitsentschädigung: Bei einem Immobilienverkauf mit laufendem Kredit fallen normalerweise Vorfälligkeitsentschädigungen an. Der Mietkauf ermöglicht es dem Verkäufer, das Haus vorzeitig abzuzahlen und somit die Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen.

Beachten Sie: Für eine exakte Kalkulation ist der genaue Wert der Immobilie entscheidend. Ein Immobilienexperte kann diesen Wert präzise ermitteln und dem Verkäufer Planungssicherheit beim Mietverkauf bieten. Unsere Dienstleistungen umfassen die Bereitstellung eines Experten, der Sie während des gesamten Prozesses unterstützt.

Nachteile

Mögliche höhere Kosten und Risiken: Der Verkäufer muss bedenken, dass der Mietkauf auch mit höheren Kosten und Risiken verbunden sein kann. Die Notwendigkeit, höhere Mieteinnahmen zu gewähren, und die Möglichkeit von Käuferausfällen oder Rücktritten erfordern eine sorgfältige Abwägung.

Verzögerte Liquidität: Der Verkäufer erhält den Verkaufspreis erst nach Ablauf der Mietkauf-Frist. Dies kann zu verzögerter Liquidität führen, was in bestimmten finanziellen Situationen berücksichtigt werden sollte.

Potenzielle Unsicherheiten bei Vertragsbedingungen: Mietkaufverträge können komplex sein. Verkäufer sollten sicherstellen, dass die Vertragsbedingungen klar und für beide Parteien fair sind, um Unsicherheiten und rechtliche Probleme zu vermeiden.

Fazit – Mietkauf oder doch finanzieren?

Wir sehen: Der Mietkauf bei Haus oder Wohnung bringt Risiken mit sich, hat aber besonders bei fehlendem Eigenkapital auch Vorteile. Es gilt, die Kosten und Risiken sehr genau zu kalkulieren. Mit höheren Gesamtkosten ist bei dieser Art des Hauskaufs auf jeden Fall zu rechnen. Wer jedoch Probleme hat, an ein Bankdarlehen zu kommen oder noch kein Eigenkapital besitzt, für den kann der Mietkauf eine Lösung sein.Auch für Verkäufer kann sich das Mietkauf-Haus lohnen, je nach individuellen Bedingungen.

Auch für Verkäufer kann ein Mietkauf lohnenswert sein. Eine gründliche Wertermittlung ist jedoch auch in diesem Fall unerlässlich. Die bekommen Sie bei unseren HAUSGOLD-Experten: Wir legen mit unserer Immobilienbewertung die Basis für Ihre Kalkulationen zum Kaufpreis - Egal, ob Sie sich für oder gegen den Verkauf mit Mietkaufvertrag entscheiden.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.